Variante al P.R.G. riferita alle Attività di Impresa
Ultimo aggiornamento venerdì, 2 maggio 2008 11:27 Scritto da Samuele Spini giovedì, 1 maggio 2008 11:27
Con l’approvazione nel giugno del 2005 del Piano Strutturale, l’Amministrazione Comunale ha dato avvio alle consultazioni per procedere alla stesura del Regolamento Urbanistico, così come indicato nella L.R. n.1/05. Nel processo di formazione l’Amm. Comunale sta promuovendo la partecipazione dei cittadini (così dicono), attraverso un “avviso pubblico”, dove le proposte e le richieste più frequenti, circa un terzo, sono state quelle riguardanti possibili investimenti nel “sistema impresa”. All’Amministrazione è sembrato necessario dare una risposta veloce (con circa 10 anni di ritardo e con alcune delle imprese più prestigiose che nel frattempo hanno trovato lidi più confortevoli nei Comuni limitrofi) alle esigenze imprenditoriali e allo sviluppo economico del nostro territorio, adottando una Variante al Piano Regolatore attuale riferita alle Attività d’Impresa, anticipando la parte dedicata alle attività imprenditoriali del futuro R.U., ancora in fase embrionale.
Le aree oggetto di modifica sono l’area industriale del Bassetto e Avanella (pr1b.pdf), in minor parte l’area di via Fiorentina e della frazione di Sciano (pr1c.pdf) ma, soprattutto l’area industriale di Montebello e Fraille (pr1a.pdf).
L’area di Montebello è stata, in passato e anche recentemente con la S.T.U. (l’Amministrazione delegò alla realizzazione del progetto di 260 mila mq di superficie fondiaria una società di trasformazione urbana Stu costituita in forma di spa a partecipazione pubblica, il 51% al Comune e il 49% ai privati, ma non decollò mai), individuata come l’area più idonea per la realizzazione delle attività industriali ma, nel corso degli anni, anche con i molteplici propositi e partecipazioni, non è mai stato trovato l’accordo per la realizzazione del comparto. Siamo tutti a conoscenza delle vicissitudini di quest’area, adesso sembra però che sia cambiata la rotta (mah, sarà davvero così?). Con la L.R. n.1/05 che obbliga le Amm. Comunali a realizzare nella legislatura ciò che propone, obbligando così alla concertazione in tempi più rapidi le compravendite dei terreni. Così che, sotto l’aspetto economico, saranno compravenduti a prezzo di mercato, accontentando ambo le parti. Sotto l’aspetto tecnico e urbanistico verrà modificato il Titolo III delle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. ovvero le “Zone Omogenee Prevalentemente Industriali D”, dove per quanto riguarda le destinazioni d’uso scompare la possibilità di ampliare e frazionare le destinazioni residenziali e se ne aggiungono altre alle attività precedenti, fra le quali la Produzione di Energie Fotovoltaiche, Sperimentazione Produttiva (?), Attività private a servizio della persona, Attività ricreative e la novità del Commercio all’Ingrosso. Per quanto riguardano i parametri urbanistici scompare (finalmente) l’Indice di Fabbricabilità fondiaria If e rimangono solamente il Rapporto di Copertura Rc che va dal 50 al 60% a seconda della sottozona, incrementabile del 5% se utilizzanti le modalità della bioarchitettura; l’Altezza Massima Hmax da 7,00 a 9,00 ml a seconda della sottozona e l’obbligo di realizzare uno schermo verde a filtro tra le attività produttive e le residenziali. A riguardo dell’esistente ci sarà la possibilità di ampliamento (zone di ristrutturazione e saturazione) con parametri diversi a seconda delle sottozone di appartenenza.
L’area più importante della Variante è la sottozona D3a, Zona di Espansione Produttiva di Montebello (pr1a.pdf), con Superficie Territoriale di 204.564 mq, suddivisa in due settori (tav_2.pdf): -Settore 1 corrispondente ai lotti edificabili, alla viabilità di servizio, ai parcheggi a servizio dei lotti; – Settore 2 corrispondente alle aree verdi di tutela (nei confronti della viabilità, dei corsi d’acqua minori, degli insediamenti residenziali vicini) ed alle aree M3.6 a servizio dell’intero insediamento.Sarà basata sulla rete viaria parallela (via Liguria) e trasversale (N.4 vie di progetto) a via Toscana. Il piano attuativo potrà prevedere altra viabilità integrativa per garantire l’accesso a tutti i lotti. Sarà possibile realizzare accessi diretti su Via Toscana esclusivamente nelle posizioni indicate, per il resto l’accesso ai lotti dovrà avvenire dalla viabilità di servizio interna. Per Via Toscana sono previsti un allargamento di ml. 2,5 (1 ml. di carreggiata + 1,5 ml. di marciapiede), una fascia verde di schermatura di circa 3,00 ml. di larghezza e una fascia di parcheggi pubblici della larghezza di 12,00 ml. la cui realizzazione dovrà avvenire garantendo alberature e componenti vegetali tali da armonizzarsi con il verde di schermatura. In tali aree sono ammesse le destinazioni indicate precedentemente con l’aggiunta delle attività commerciali di media distribuzione che potranno essere realizzate nei lotti prospicienti a Via Toscana, in modo da valorizzare l’immagine della “strada mercato”. Nei lotti prospicienti Via Toscana potranno essere realizzate unità produttive con una superficie minima di 1000 mq in modo da accentuare il carattere di “strada mercato”, nei lotti prospicienti la viabilità interna di servizio potranno essere realizzate unità produttive con una superficie minima di 500 mq salvo l’accorpamento di unità produttive più piccole in corpi di fabbrica unitari.La dotazione minima degli standard urbanistici oltre a quelle di legge dovranno essere incrementati a seconda del settore e per ogni sottozona. Le previsioni della sottozona verranno realizzate suddivise in Unità Minime di Intervento (UMI) (tav_4.pdf) corrispondenti a parti funzionali del Settore 1 ed a parti del Settore 2 di superficie proporzionale alle prime. Per ciascuna UMI dovrà essere redatto uno specifico Piano Attuativo. Le singole UMI dovranno essere realizzate garantendo la continuità con Via Toscana, la compatibilità con le altre UMI e la piena funzionalità degli interventi previsti. La suddivisione in 4 comparti della sottozona D3a in UMI è orientativa; potranno essere proposte soluzioni alternative che dovranno garantire il rispetto degli standards previsti e le caratteristiche di continuità, compatibilità e funzionalità indicate in precedenza.
Un’altra area industriale, a sud di Certaldo, oggetto anch’essa della Variante è la sottozona D3b, Zona di Espansione Produttiva di Avanella (pr1b.pdf): essa verrà realizzata con accesso unico sulla SR 429.La viabilità di servizio sarà incentrata sulla strada individuata nella via ortogonale alla SR 429 con larghezza di 12,00 ml, i parcheggi potranno essere articolati o concentrati in posizione baricentrica all’area. I lotti dovranno avere accesso dalla viabilità interna, con esclusione di accessi diretti dalla S.R. 429 dove è prevista una fascia di 10 ml di larghezza da destinare a verde di tutela privato.La dotazione minima degli standard urbanistici oltre a quelle di legge dovranno essere incrementati a seconda del settore e per ogni sottozona.L’attuazione degli interventi previsti in tali sottozona avverrà mediante la redazione di specifico piano attuativo esteso a tutta l’area D3b, alle aree D4 parallele alla S.R. 429 della larghezza di ml. 10,00 ed alla fascia VT di Verde di Tutela privato lungo la SR 429 anch’essa della larghezza di ml. 10,00.
La nuova area industriale di Certaldo potrebbe essere davvero a portata di mano, potrebbe dar vita a uno dei più grandi insediamenti industriali della Valdelsa. L’area sarà appetibile anche dal punto di vista della posizione, strategica al centro dello snodo fra le zone industriali di Gambassi e San Gimignano e in più sarà direttamente raggiungibile dalla nostra variante della Statale 429 in fase di realizzazione e del collegamento futuro Empoli-Poggibonsi. Potrà attrarre anche per la novità commerciale che propone: la media distribuzione non era ancora mai apparsa nel nostro territorio. E allacciandosi, l’unica nota fuori dal coro è l’individuazione di una sottozona F2.1, di color rosso in legenda, individuazione dell’area per il trasferimento e l’ampliamento delle medie strutture commerciali presenti sul territorio, ovvero la Coop. Mi domando se nella “strada mercato” limitrofa di via Toscana vedremo in un prossimo futuro concorrenza. Il clima di rispetto e di discussione costruttiva che c’è in questo momento sia a livello nazionale che comunale porterebbe ad avere impressioni positive anche se rimangono i condizionali d’obbligo. Certaldo ci ha sempre abituato a discutere ed a osservare realizzazioni sofferte. La fiducia però non manca, vedremo.
P.s: per scaricare le tavole, cliccare sui file .pdf
vedremo Samuele… nel 2009 i cittadini valuteranno.
non è proprio così ghigo quindi….
Ringrazio Samuele per il post dettagliato ma anche per il lavoro di consulenza che ci ha fornito.
E’ bene ricordare che questo lavoro sul regolamento urbanistico vede investita una commissione consiliare di cui noi facciamo parte, la commissione garanzia e controllo e che seppur faticosamente ha cercato di dare un contributo. La variante approvata è una cosa del tutto particolare perchè molti si sono chiesti come mai si andasse ad approvare una variante per poi rimettere mano a tutto il regolamento urbanistico che potrebbe anche stravolgere quella variante. La nostra parte politica ha accettato di farlo perchè troppo tempo si era perso nel dare una risposta agli imprenditori alle categorie produttive, per cui la necessità di dare strumenti ai soggetti economici ci sembrava prioritario. Detto questo io mi limito ad alcune considerazioni visto che il nostro rappresentante in commissione urbanistica vi ha dettagliatamente descritto la variante. La parte fondamentale della variante riguarda la zona di Montebello, il cui sviluppo è stato bloccato dalle amministrazioni passate che si sono susseguite dal dopoguerra ad oggi. Oggi con colpevole ritardo si cerca di trovare gli strumenti più adeguati per far decollare una zona, ma aree molto grandi, la necessità di trovare aree a verde da cedere, la congiuntura economica forse non favorevole ad investimenti di un certo tipo ci hanno fatto ritenere che forse non sarà così facile far partire quel piano e restando molte perplessità abbiamo deciso di astenerci durante l’approvazione in consiglio comunale.
Il percorso x la formazione del regolamento urbanistico va avanti, come sempre daremo il nostro contributo alla discussione, salvo poi verificare il tutto in sede di votazione finale
Inserisco qui le osservazioni sulla variante presentate all’amministrazione dallo Studio Tecnico Deg Associazione Professionale del Geom. Roberto Fusi e Traini Tiziano, da loro autorizzato alla pubblicazione
osservazioni_variante_attivita_di_impresa.pdf
P.s: chiunque di voi, studio professionale o singolo cittadino, ci invii osservazioni e riflessioni sarà pubblicato
Sulle osservazioni del Geom Fusi inerenti alla coop avete notizie?
va bene Massimo, se fosse stato per il vostro voto in Consiglio Comunale la variante non sarebbe stata approvata.
A presto
scusa ghigo, noi ci siamo astenuti, non ti ho capito….
Secondo me Samuele in un futuro non troppo lontano la concorrenza la vedrai nella zona del bassetto.
Per Massimo
Ma quele sono le VOSTRE osservazioni sulla variante alle attività d’ impresa.
Mica vi sarete dimenticati di farle?
Ciao
Noi convintamente non abbiamo presentato osservazioni sulla variante, perchè siamo una forza politica e politicamente abbiamo lavorato a questo progetto pur non condividendolo in toto. Le osservazioni sulla variante le abbiamo lasciate agli operatori. Mi sembra di aver spiegato come la penso ma posso ripeterlo: la variante denota due problematiche sostanziali, 1) area COOP 2) zona montebello ex stu.
Sulla COOP quello che non va è l’idea base del piano strutturale, cioè la concessione in esclusiva in regime di monopolio della grande distribuzione. Quello è il problema vero, quindi non sugli svincoli che con la nuova viabilità ci saranno, ma il problema li è a livello di piano strutturale e non di variante. La scelta della grande distribuzione mi sta bene, ma la voglio di tipo concorrenziale, cioè dare la possibilità anche a d altri di fare quello che farà la COOP.
La vera partita sulla variante è la ex STU, sappiamo ad oggi che partirà solo 1/3 dell’area mentre l’altra è nebulosa. Da confronti che ho avuto con tecnici non sono emerse idee urbanistiche particolari per il lancio dell’area e le idee vostre che posso condividere sono di natura fiscale e non entrano a livello di variante. Sulle d0 non condivido appieno mentre stiamo lavorando ad un progetto interessante sulle attività commerciali che potranno essere svolte nell’area con la nuova previsione…… ma sono spiacente farà parte del prossimo programma elettorale
Scusate se mi intrometto nelle vostre discussioni.
Voglio chiedere una cosa: oggi 09 settembre 2008 manca l’acqua a Certaldo nella zona dell’asilo Bruno Ciari e nessuno ci ha avvertiti.
Mi hanno detto che c’è scritto su un giornale che mancherà fino alle 16.00 ,ma non so quale.
Avvisare con la macchina che passa come quando c’è la disinfestazione delle zanzare no ??
Qualcuno sa chi è il responsabile dellmancato avviso in maniera decente ?
Grazie
Gianna
Cara Gianna, P.zza Boccaccio n. 13 Certaldo, chiedi del Sindaco pro tempore.
Mi sono permesso di far notare che un auto ha girato per il paese pochi giorni prima per avvertire della dsinfestazione per le zanzare, a luglio per annunciare che iniziava il cinama all’aperto…. quando vogliono lor signori si attrezzano: